Antes de começarmos a falar sobre como investir em fundos imobiliários, eu gostaria de lhe fazer uma pergunta: você saberia me dizer qual é o principal negócio da rede de restaurantes McDonald’s?
De cara você poderia me responder que é a venda de lanches, não é mesmo?
Ou quem sabe ainda, o recebimento de royalties pagos por seus franqueados.
Sim, você tem razão. Tudo isso faz o McDonald’s ganhar dinheiro. Mas você deve estar se perguntando, o que McDonald’s e hambúrgueres tem haver com o tema do nosso artigo?
Tudo bem, você já vai entender!
O que você precisa saber quando falamos da empresa dos “Arcos Dourados”, é que os seus negócios vão muito além de um sistema de franquias de lanchonetes que vendem hambúrgueres.
A verdade é que o McDonald’s além de ser uma das marcas mais valiosas do mercado, é também uma das maiores empresas imobiliárias do mundo.
Sim, eu disse empresa imobiliária.
Tudo isso começou lá na década de 50, quando Ray Kroc conheceu os irmãos McDonald’s e transformou uma pequena lanchonete no modelo de fast-food que conhecemos hoje.
Na época, mesmo após a implantação do conceito de franquias e o crescente sucesso do negócio, a empresa estava sem fluxo de caixa e não conseguia crescer, devido principalmente às baixas taxas de royalties cobradas dos franqueados.
Mas a maior dificuldade era encontrar franqueados que tivessem capital suficiente para comprar um terreno e construir um restaurante da franquia. Esse era o modelo adotado até então.
Foi Harry Sonnerboard, um especialista em finanças e que mais tarde viria a se tornar o primeiro presidente do McDonald’s, que mostrou a Ray que a saída seria adquirir os terrenos e alugá-los diretamente aos franqueados para que instalassem ali a sua franquia.
Esse foi o ponto de virada e o início de um dos maiores cases de sucesso no mundo empresarial.
Investindo em imóveis
Hoje, 60 anos depois, a empresa é dona de todos os terrenos onde seus mais de 36 mil restaurantes estão localizados. Só para você ter uma ideia, desse total, 30 mil são lojas franqueadas.
Isso quer dizer que são milhares de franqueados gerando uma receita anual na casa de bilhões de dólares apenas em aluguéis.
Agora imagine só você recebendo mensalmente um fluxo de aluguel como esse.
Veja, não estou dizendo para você sair comprando terrenos para construir casas ou prédios para alugar.
Mesmo porque isso exigiria um capital inicial muito elevado, condição esta que nem todo mundo possui.
Além disso, concentrar recursos num único tipo de ativo nunca é recomendável, principalmente para o pequeno investidor.
Mas se você se interessou pela ideia de receber rendimentos mensais baseados em aluguéis, mas não tem tanto dinheiro guardado para comprar uma dúzia de imóveis de uma só vez, não se preocupe.
Vou lhe mostrar uma forma bem mais fácil e acessível de investir em imóveis: os fundos imobiliários.
Com eles você pode começar a comprar um imóvel inteiro ou pequenas partes de diferentes imóveis com apenas R$ 100 e ainda receber um valor mensal em forma de rendimentos.
Então se você quer saber como esse tipo de investimento funciona, continue comigo e logo você vai entender.
Ah… e se você quer conhecer mais sobre a história do McDonald’s, recomendo que leia o livro “Fome de Poder” de Ray Kroc.
O que são fundos imobiliários (FIIs)?
Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são fundos de investimento constituídos em regime de condomínio fechado e instituídos pela Lei 8.668/93 que dispõe sobre a sua constituição e o seu regime tributário.
Os FIIs realizam a captação de recursos através da venda de cotas aos investidores que desejam investir em ativos imobiliários, porém sem ter que arcar com as obrigações geradas por um imóvel físico.
Esses recursos são utilizados para a aquisição de imóveis prontos ou em construção, ou ainda para a compra de títulos ligados ao setor imobiliário.
Todo fundo possui um regulamento que define a sua política de investimento.
Dessa forma, um fundo pode decidir que irá adquirir apenas imóveis prontos para locação e gerar renda através do recebimento de aluguéis, por exemplo.
A vantagem dos fundos imobiliários é a possibilidade de se investir em imóveis, sem precisar dispor de muito dinheiro para começar.
É um investimento em imóveis com características de renda variável. Os FIIs negociam suas cotas na bolsa de valores da mesma forma como se negociam as ações, sofrendo oscilações de mercado e realizando o pagamento de dividendos, que no caso dos fundos imobiliários, são chamados de rendimentos.
Os fundos imobiliários podem ser criados com uma data limite para acabar (prazo determinado), que é o caso dos FIIs de desenvolvimento para venda, que realizam a captação de recursos, a construção do imóvel e liquidam o fundo após a venda da última unidade.
O mais comum na bolsa de valores são os FIIs com prazo indeterminado, que não expressam em seu regulamento uma data específica para acabar. Esses fundos investem em imóveis para locação e/ou recebíveis imobiliários.
Tipos de fundos imobiliários
O mercado divide os fundos imobiliários em três grandes categorias: fundos de tijolos, fundos de papel e os fundos de fundos, também chamados de “FOFs”.
Fundos de tijolos
A maioria dos fundos imobiliários atua na aquisição de imóveis prontos para a geração de renda, que nesse caso, ocorre por meio da locação e posterior recebimento de aluguéis.
Existem também fundos imobiliários que atuam na compra e venda de imóveis para lucrar com a sua valorização, e outros que optam pela construção total dos imóveis visando a venda ou aluguel das edificações.
Veja quais são os principais tipos de imóveis presentes nos fundos imobiliários:
- Lajes corporativas para escritórios;
- Galpões logísticos e industriais;
- Shopping centers;
- Agências bancárias;
- Lojas de varejo;
- Instituições de ensino;
- Hotéis;
- Hospitais;
- Incorporações.
Fundos de papel
Os fundos imobiliários de papel investem em sua maioria em títulos de renda fixa lastreados em imóveis.
São títulos imobiliários como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou Letras Hipotecárias (LH) que pagam uma determinada taxa fixa mais um indexador como a Selic ou IPCA.
Mas isso não quer dizer que estes fundos imobiliários, assim como os fundos de tijolos ou fundos de FOFs, como veremos a seguir, são investimentos de renda fixa.
Esse tipo de fundo quando investe em CRIs, por exemplo, adquirem certificados com diferentes taxas, prazos e riscos.
À medida que estes títulos vencem e são amortizados, os gestores investem em novos certificados com taxas e prazos que podem trazer ao fundo retornos maiores ou menores ao longo do tempo.
Os FIIs repassam 95% dos seus rendimentos aos cotistas, mas a necessidade de renovação dos CRIs não possibilita a definição exata de qual será o retorno do investidor.
Portanto, esses fundos imobiliários, mesmo formados por títulos com taxas previamente definidas e distribuição mínima do seu resultado, não podem ser definidos como investimentos de renda fixa. O simples fato do seu retorno não ser fixo já o caracteriza como um ativo de renda variável.
Fundos de fundos (FOFs – do ingês Funds of Funds)
Esses fundos imobiliários simplesmente investem em cotas de outros fundos imobiliários.
À primeira vista, investir em FOFs pode parecer bastante interessante, pois você estaria diversificando a sua carteira a um custo menor, se comparado a compra dos mesmos fundos imobiliários de forma individual.
Entretanto, você precisa estar atento à composição da carteira de cada fundo presente no FOF, analisando com cuidado o seu conteúdo.
Além disso, você também deve ficar de olho nas taxas de administração, pois aqui você pagará a taxa do FOF, mais o custo do fundo no qual ele investe. Essa condição pode deixar uma fatia maior dos seus rendimentos na mão dos gestores.
IFIX: o índice dos fundos imobiliários
A bolsa de valores possui uma série de indicadores que visam oferecer um panorama geral sobre o desempenho dos ativos negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.
No mercado de ações, o principal índice é o Ibovespa. Provavelmente você já tenha ouvido falar dele, principalmente se você assiste os noticiários da TV.
Mas quando o assunto são fundos imobiliários, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) é a principal referência utilizada por analistas e investidores para acompanhar o desempenho médio do mercado de FIIs.
Criado em 2012, o IFIX representa uma carteira teórica composta pelos fundos imobiliários mais negociados na bolsa.
Cada fundo possui um peso diferente conforme seu valor de mercado. Entretanto, o peso de um único fundo não pode ser maior do que 20% do índice.
O retorno apresentado por esse índice leva em conta não apenas as variações das cotas dos fundos imobiliários, mas também os efeitos da distribuição de rendimentos oriundos do recebimento de aluguéis dos imóveis da carteira.
Para que um FII possa fazer parte do IFIX, ele precisa atender alguns critérios:
- o fundo deve estar entre os mais negociados no ano anterior, tanto em termos de volume financeiro, quanto em número de negócios;
- o valor da sua cota não pode ter apresentado valor ponderado menor que R$ 1 na carteira teórica anterior;
- deve ter negociado suas cotas no mínimo em 60% dos pregões durante o último ano;
- não pode ter sofrido resgate total pelo fundo emissor durante a vigência da carteira teórica.
Distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários
A lei 9.779/99, prevê que 95% dos rendimentos dos fundos imobiliários devem ser distribuídos semestralmente aos cotistas do fundo. Mas a lei não faz referência a pagamentos mensais.
Muitos fundos imobiliários estabelecem em seus regulamentos que poderão ser realizadas distribuições mensais a título de antecipação, mas isso não configura uma obrigatoriedade do fundo para realizar esses pagamentos.
O importante é que você tenha ciência de que o total de 95% dos rendimentos ao qual se refere a referida lei ocorre ao longo do semestre e não todos os meses.
Caso o FII distribua um valor menor do que 95% dentro do semestre, é necessário que ele faça um pagamento maior no rendimento de “virada do semestre”.
No entanto, se a distribuição for maior, o pagamento da “virada do semestre” deverá ser menor.
Sua fonte de renda passiva
Como vimos, é costume que os FIIs distribuam rendimentos mensais, o que vai lhe gerar uma importante fonte de renda passiva.
Mas para que você construa essa fonte de renda é necessário que você se comprometa a fazer aportes regulares na sua carteira de fundos imobiliários.
Além disso, você precisa reinvestir a maior parte dos rendimentos recebidos na fase de acumulação, para que você mantenha o crescimento da sua renda.
Isso também é importante para que você reponha a inflação do período, que queira você ou não, corrói parte do seu patrimônio.
Mantendo os aportes regulares e reinvestindo os rendimentos você poderá ver os juros compostos trabalharem a seu favor na construção do seu patrimônio.
Gestão e administração dos fundos imobiliários
Os fundos imobiliários são geridos por um ou mais profissionais que podem exercer a função de gestores e/ou administradores.
Cabe ao gestor do fundo imobiliário tomar as decisões de investimentos, definir as estratégias de alocação e realizar as análises, aquisições e vendas de ativos. Por isso, não deixe de incluir a avaliação do gestor quando você analisar um FII.
Já o administrador é quem deve fornecer todas as informações sobre o fundo aos seus cotistas e ao órgão regulador. Ele também é responsável por gerenciar as atividades que incluem as obrigações administrativas como pagamento de contas, contratos de locação e repasse de rendimentos.
Esses profissionais podem ser remunerados através de valores fixos, as chamadas taxas de administração e taxa de gestão, que são descontadas diretamente no patrimônio líquido do fundo, ou também, por meio de uma remuneração variável, denominada taxa de performance que é cobrada sobre a rentabilidade excedente baseada num índice de referência (IFIX, CDI, etc).
E aproveitando o assunto taxas, além dos custos com a administração, gestão e performance, o investidor ainda poderá pagar os custos de negociação ao comprar e vender suas cotas. São elas:
- Taxa de corretagem: taxa cobrada pelas corretoras. Muitas corretoras zeraram essa taxa para fundos imobiliários.
- Taxa de Custódia: taxa cobrada pela CBLC. Assim como acontece com os títulos públicos e ações, muitas corretoras também isentaram os FIIs dessa taxa.
- Emolumentos: taxa cobrada pela B3/CBLC. Algo em torno 0,03% sobre o valor da operação de compra ou venda de cotas.
Tributação dos fundos imobiliários
Você pode lucrar de duas formas investindo em fundos imobiliários: através do recebimento de rendimentos e/ou por meio da valorização das cotas, também conhecida como ganho de capital.
Como já sabemos, as cotas de FIIs são negociadas em bolsa de valores, por isso podem se valorizar ou mesmo se desvalorizar diante da volatilidade do mercado.
Se você possui cotas de fundos imobiliários e decide vendê-las após a sua valorização, você automaticamente será obrigado a recolher 20% de imposto de renda (IR) sobre os seus ganhos de capital.
Lembrando que no caso dos FIIs, não existe a regra de isenção para valores negociados mensalmente até o limite de R$20 mil como ocorre nas transações com ações.
Qualquer ganho auferido com a venda de cotas de fundos imobiliários é passível de tributação.
O recolhimento desse tributo deve ser realizado através de uma DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) até o último dia do mês subsequente ao da operação de venda do ativo e consequente ganho de capital.
Entretanto, os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de IR. Ou seja, você recebe seus rendimentos livres de impostos diretamente na sua conta da corretora.
Mas para que isso aconteça, o fundo imobiliário deve atender algumas condições que exigem essencialmente, que as cotas sejam negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado e tenham no mínimo 50 cotistas.
Além disso, o cotista a ser beneficiado não pode deter mais do que 10% de participação no fundo.
Se alguma dessas condições não forem atendidas, os rendimentos serão tributados.
Acertando as contas com o leão
Os seus investimentos em fundos imobiliários também precisam constar anualmente na sua declaração de imposto de renda pessoa física.
Mantenha os dados de suas operações de compra e venda de cotas e o recebimento de proventos sempre organizados numa planilha. Isso facilitará e muito a sua vida no momento de preencher a sua declaração anual de IR.
As cotas de FIIs, bem como seus custos de aquisição você deve declará-los na ficha de Bens e Direitos por meio do código 73.
Você também deve informar os resultados mensais das suas negociações com cotas de FIIs na ficha “Renda Variável – Operações Fundos de Invest. Imob.” do programa da Receita Federal.
Essa etapa é muito importante especialmente se você teve prejuízos, pois você poderá compensar essas perdas em eventuais ganhos futuros com FIIs. Mas isso só será possível se você preencher corretamente essa ficha desde o momento em que ocorreu o prejuízo.
Já os rendimentos, que são isentos de imposto de renda, você deve informá-los na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis através do código 26.
Vale a pena investir em fundos imobiliários
Imagine que você esteja pensando em investir diretamente em imóveis e resolva comprar uma casa ou um pequeno apartamento para locação.
Ok, investir em imóveis é uma boa forma de diversificar seu portfólio de investimentos, mas como já dissemos, demanda um alto investimento.
A menos que você possua capital sobrando pra isso, comprar um imóvel poderá lhe trazer mais aborrecimentos do que alegrias, uma vez que ao decidir comprar um imóvel, você precisa estar ciente de que há outros fatores que você deve levar em consideração:
- Será necessário pagar pelo ITBI, escrituras, certidões e eventuais reformas;
- Os rendimentos com aluguéis serão tributados pelo imposto de renda;
- Caso decida vendê-lo, precisará encontrar um comprador interessado e disposto a pagar pelo preço, o que pode levar muito tempo;
- Você corre o risco de vacância (imóvel ficar vago) e inadimplência;
- A gestão do imóvel terá que ser feita por você ou por uma imobiliária contratada que levará parte dos seus rendimentos.
Na minha opinião, investir em fundos imobiliários é bem mais simples, além de ser uma das melhores formas de você gerar uma renda complementar ou construir patrimônio no longo prazo.
Além disso há algumas vantagens a se considerar:
- Possibilidade de investimento com pequenas quantias;
- Facilidade para negociar cotas através da sua corretora;
- Ativos com maior liquidez em relação aos imóveis físicos, facilitando sua negociação;
- Pagamento de rendimentos mensais;
- Isenção de imposto de renda sobre os rendimentos;
- Participação em grandes empreendimentos;
- Redução do risco de vacância e inadimplência, devido à diversificação de fundos, ativos e locatários;
- Gestão e administração profissional que seleciona os ativos e cuida dos detalhes burocráticos.
Mas como investidores precisamos olhar o todo e considerar eventuais desvantagens ou riscos de se investir no mercado de fundos imobiliários. Confira:
- Os ativos são escolhidos pelos gestores, ou seja, você não tem participação na seleção dos ativos que vão compor a carteira do fundo. Se você gosta de estar no controle, você deve pensar sobre isso;
- Há o risco de vacância, onde o locatário pode deixar o imóvel, gerando perda de receita até que se consiga um novo inquilino, especialmente nos fundos mono imóveis ou inquilinos;
- Inadimplência, caso o locatário atrase ou não pague o aluguel. Isso pode reduzir os rendimentos até a regularização da situação;
- Por se tratar de um ativo de renda variável negociado em bolsa de valores, ele pode sofrer com as variações dos preços das cotas no curto prazo. Mas isso não será um problema se você tiver uma visão de longo prazo.
Entretanto, veja que os contratempos apontados acima se tornam uma desvantagem apenas se você não realizar boas escolhas, não diversificar seus ativos ou investir pensando no curto prazo. Se você fizer sua lição de casa, você reduzirá as chances de eventuais problemas.
Há que se considerar, que várias das características dos fundos imobiliários são inerentes do mercado imobiliário como um todo.
Também não podemos nos esquecer, que apesar de negociarmos cotas de fundos na bolsa de valores, os ativos que compõem os fundos imobiliários são reais.
Além disso, a facilidade e a rapidez que você terá em negociar as suas cotas, será imensa se comparada à compra ou venda de um imóvel físico.
Portanto, para minimizar riscos e imprevistos, os quais podem ocorrer em qualquer tipo de investimento, o ideal é que você faça uma análise detalhada dos FIIs nos quais quer investir e construa uma carteira diversificada, com fundos multi-imóveis, multi-inquilinos e de diferentes categorias.
O que analisar ao escolher fundos imobiliários
Assim como no investimento em ações, onde utilizamos a análise fundamentalista para a seleção de ativos de valor para a nossa carteira, a escolha dos fundos imobiliários também deve utilizar a mesma filosofia.
O estudo deve contemplar essencialmente a análise dos imóveis e da gestão do fundo. Além disso, você também pode avaliar os principais indicadores de desempenho do FII escolhido.
Por isso, listei abaixo os principais critérios que devem estar presentes na sua análise no momento de selecionar os fundos imobiliários que farão parte do seu portfólio de investimentos. São eles:
Critérios de análise do FII
- Preferência por fundos multiativos e multiusuários;
- Localização condizente com a destinação de uso do imóvel, com fácil acesso a transportes e serviços;
- Padrão dos imóveis, com construções modernas, áreas amplas e eficiência energética e tecnológica;
- Usuários (inquilinos) com baixo perfil de risco;
- Contratos com prazos longos, reajustes de aluguel anuais e multas rescisórias equivalente a todos os períodos restantes de aluguel;
- Gestão com bom histórico, taxas de administração conforme o mercado, prospecção ativa na escolha de ativos e inquilinos;
- Boa liquidez caso o investidor decidir vender suas cotas; e
- Baixa taxa de vacância física ou financeira (parcela vaga de um imóvel ou carteira).
Indicadores de desempenho do FII
Já dentre os principais indicadores de desempenho podemos citar:
- NOI (Net Operating Income), é a receita operacional líquida do fundo imobiliário;
- Cap Rate (Capitalization Rate), demonstra o retorno sobre o capital investido na aquisição de um imóvel;
- FFO (Funds From Operation) é a capacidade de geração de caixa de um fundo;
- Área Bruta Locável (ABL) para o cálculo do valor por m²;
- DY (Dividend Yield) indica o nível de retorno do fundo imobiliário conforme os rendimentos pagos; e
- P/VPA (Valor Patrimonial da Cota), mostra se uma cota está cara ou barata em relação ao patrimônio do fundo.
Vale lembrar que não se deve utilizar esses indicadores de desempenho de forma isolada nas suas decisões de investimentos.
Na verdade, essas métricas devem ser um complemento da análise dos imóveis e da gestão do fundo.
A maioria dos fundos imobiliários disponibiliza mensalmente no site da B3 ou no próprio site dos administradores do fundo, um relatório gerencial com muitas informações relevantes de interesse do investidor.
Como investir em fundos imobiliários
Os passos para você começar a investir em fundos imobiliários são os mesmos utilizados para se investir em ações, uma vez que os dois ativos são negociados no ambiente da bolsa de valores.
Para você investir em fundos imobiliários, primeiramente você precisa abrir conta numa corretora de valores credenciada pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para comprar e vender as cotas de FIIs e receber os rendimentos conforme a sua participação.
Ao escolher a sua corretora, você também deve verificar a reputação da empresa no mercado, os custos sobre as operações, o serviço de atendimento ao cliente, bem como as funcionalidades da plataforma de negociação (home broker).
Com a conta aberta na corretora, basta você transferir os recursos para a sua conta, acessar o home broker e usar o código do fundo imobiliário desejado para emitir a ordem de compra e adquirir suas primeiras cotas de FIIs.
Como você pôde ver, investir em fundos imobiliários é muito fácil e uma ótima alternativa para se investir em imóveis com pouco dinheiro.
Além disso, esse é o tipo de investimento de longo prazo perfeito para o recebimento de renda passiva diretamente na sua conta todos os meses.
O que achou, vamos começar a investir em fundos imobiliários?
Então pra te ajudar ainda mais, sugiro também que você conheça o curso do Professor Baroni, um dos grandes especialistas do mercado imobiliário. Saiba mais neste link.
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Um abraço e até a próxima.
